Pravo preče kupovine predstavlja zakonsko pravo određenih lica da, pod istim uslovima, imaju prednost prilikom kupovine nepokretnosti koja se prodaje. Ovo pravo najčešće imaju suvlasnici, ali i druga lica u zavisnosti od vrste imovine i posebnih propisa.
U praksi, to znači da vlasnik nepokretnosti ne može slobodno prodati imovinu trećem licu bez prethodne ponude onome ko ima pravo preče kupovine. Tek ukoliko to lice odbije ponudu, prodaja se može realizovati sa drugim kupcem, pojašnjava Lejla Smailović, asistentkinja sa departmana pravnih nauka i pripravnica prekršajnog suda.
“Osoba, odnosno suvlasnik, prilikom prodaje svoj dio nepokretnosti je u obavezi da prodajnu ponudu omogući drugom suvlasniku, ukoliko ih ima više onda upućuje svim suvlasnicima, što je slučaj postojanja više suvlasnika u imovinskim sporovima. Na taj način osoba sa najvišim udjelom ima prednost u odnosu na druga lica kroz insitut prava preče kupovine, a ukoliko suvlasnički udjeli isti osoba koja prodaje nepokretnost može odabrati suvlasnika kome može i želi prodati svoju nepokrenost”, kazala je Smailović.
Pored suvlasnika mogu se javiti i druga lica koja uživaju ovo pravo.
“Međutim, pored suvlasnika tu se javljaju i druga lica. Npr: što se tiče poljoprivrednog zemljišta ili drugih zaštićenih područja lica koja imaju neke susedne nepokretnosti pored one koja se prodaje. Osoba koja prodaje svoje poljoprivredno zemljište ima obavezu da uputi prodajnu ponudu licu koje ima parcelu do nje, što dovodi do umanjivanja parcelizacije među licima koje želi da kupi poljoprivredno zemljište, koje se nalazi u neposrednoj blizini i na taj način uveća svoju nepokretnost. Pored ovih lica to mogu biti i poljoprivredna društva, što je najveći slučaj kod društva sa ograničenom odgovornošću, gdje lice svoju nepokrenost prilikom prodaje mora ponuditi ostalim članovima u tom društvu i na taj način se nastavlja kontinuirana vlasnička struktura firme”, napominje pravnica.
Nepridržavanje ove obaveze može imati ozbiljne pravne posljedice, jer lice koje ima pravo preče kupovine može pokrenuti sudski postupak i tražiti da se kupoprodaja poništi ili da ono stupi na mjesto kupca.
“Osporavanje prava preče kupovine može biti od strane lica koje poseduje ovo pravo. Ako dođe do prodaje, ono može tužbenim zahtjevom zahtijevati poništenje ugovora u određenom roku. Rokovi su bitni, jer su prekluzivnog karaktera, gdje razlikujemo subjektivni i objaktivni. Subjektivni rok je 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, a objektivni rok je 2 godine od dana potpisivanja samog ugovora. Najčešći propisti mogu biti učinjeni od lica koje prodaje nepokretnost koji neće ispuniti svoju obavezu lica koje ima pravo preče kupovine. Motivi mogu biti različiti, ali on tim postupkom ne poštuje ono što je predodređeno zakonom, a sa druge strane i od lica koja imaju ovo pravo zbog rokova”, zaključuje ona.
Posebno je naglašeno da je ovaj institut važan za očuvanje imovinskih odnosa i pravnu sigurnost, ali i da građani često nisu dovoljno upoznati sa svojim pravima i obavezama u ovim situacijama.
Zaključno, širenje pravne kulture predstavlja osnov za spoznaju sopstvenih prava i obaveza, na kojima počiva demokratsko društvo.
SANA- Hazir Župljanin
