Na tržištu izdavanja stanova, gdje se sve češće dogovor na riječ sudara sa realnim problemima, odnosi između stanodavaca i podstanara postaju jedna od najosjetljivijih tačaka svakodnevnog života. Problemi između stanodavaca i podstanara češći nego ikada. Povećana potražnja za stanovima i brzi dogovori bez detaljnih provjera doveli su do toga da konflikti više nisu rijetkost, već gotovo očekivana pojava.
Česti su i slučajevi kada podstanari odbijaju iseljenje ili u stan uvode dodatne osobe bez saglasnosti vlasnika, kaže Maida Bećirović-Alić, sa Departmana za pravne nauke.
“Upravo su to sporovi koji nastaju zbog neispunjenja ugovornih obaveza: neplaćanje stanarine, nepoštovanje ugovornih obaveza, kašnjenje sa uplatom stanarine, izdavanje nepokretnosti koja je bila predmet ugovora o zakupu trećim licima, ali i brojni drugi sporovi koji proističu iz nepoštovanja ugovornih obaveza”, objašnjava ona.
Bez ugovora, svaki spor se svodi na riječ protiv riječi, što značajno otežava pravnu zaštitu.
“Postoji veliki broj grešaka, ali se one mogu izbjeći ukoliko dobar advokat sastavi ugovor u kojem će, pored svih obaveznih elemenata, biti precizno i tačno definisana prava i obaveze i jedne i druge strane” , dodala je naša sagovornica.
Upravo nepreciznost u ovim stavkama najčešće dovodi do nesporazuma i sporova.
“Potrebno je precizno definisati sve obaveze koje se odnose na zakupca i zakupodavca, jer zakon jasno štiti obje strane. Kada su prava i obaveze jasno i precizno uređene, manja je vjerovatnoća da bilo koja strana pretrpi štetu. Ukoliko izostane dobrovoljno ispunjavanje ugovornih obaveza, na raspolaganju je sud, gdje se može pokrenuti postupak zbog njihovog nepoštovanja ili zbog neurednog ispunjenja, a kojim će sud prinudnim putem omogućiti izvršenje”, pojasnila je Bećirović-Alić.
Šta stanodavac može uraditi ako podstanar prestane plaćati kiriju?
Zakonski put podrazumijeva slanje opomene, a zatim pokretanje postupka za raskid ugovora i iseljenje. Samostalne mjere nisu dozvoljene.
“Prestanak plaćanja kirije predstavlja nepoštovanje ugovorne obaveze i povlači dvije posljedice. Prva je jednostrani raskid ugovora, a druga pokretanje sudskog spora, u kojem će sud, na osnovu svih dokaza i postojanja ugovora kao materijalnog dokaza pravnog odnosa, voditi postupak i donijeti pravosnažnu odluku, na osnovu koje će oštećeno lice biti obeštećeno”, naglašava Bećirović-Alić.
Koje su pravne posljedice ako ugovor uopšte ne postoji, naša sagovornica kaže.
“Ukoliko ugovor ne postoji, dokazivanje postojanja tog pravnog posla je znatno otežano, jer je na sudu dokaz osnov za vođenje postupka. U takvim situacijama teško je utvrditi da su određena lica imala konkretne obaveze jedni prema drugima. Najveći nedostatak u našim krajevima jeste to što se stanovi često izdaju po principu „na riječ“, bez formalnog dokaza i zaključenog ugovora, zbog čega lica mogu pretrpjeti značajne materijalne štete”, istakla je Bećirović-Alić.
Jasno definisan ugovor, uz poštovanje zakonskih procedura, ostaje jedina prava zaštita u odnosu koji, iako često djeluje jednostavno, može vrlo brzo postati pravno komplikovan, zaključuje naša sagovornica.
FOTO/TEKST: SANA-A. Alić-Kahrimanović
